越秀房产基金经营收入 8.31亿,符合预期

发布者: bianji 2020年8月07日 09:30

成长型物业表现优异,武汉财富中心收入同比增长33.6%:

成长型物业(包括武汉物业和杭州维多利)经营收入同比增长20.8%至人民币1.047亿元。成熟型物业中,占比最大的国金中心写字楼经营收入达人民币2.449亿元,同比增长1.2%。

整体写字楼收入总额同比增长3.5%,至人民币4.684亿元。

物业整体出租率约为92.1%,较2019年同期的90.5%,同比增长1.6个百分点。其中,成熟型物业出租率94.5%,成长型物业出租率86.7%。

经营业绩符合预期,每基金单位分派0.099元人民币,年化分派收益率6.22%:

上半年收入总额为人民币8.311亿元,物业收入净额为人民币6.538亿元。

物业组合估值维持于345.99亿元人民币,同比基本持平。于2020年6月30日,每个基金单位的基金单位持有人之应占资产净值为人民币4.38元。

每个基金单位分派为人民币0.0990元,约等于0.1098港元。按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算,按年计算的分派收益率为6.22%。

经营成本管控有效,物业相关税项同比下降41%:

积极控制和降低经营成本,整体物业经营开支总额同比下跌34.5%。尤其受疫情影响较大的酒店及服务式公寓。

物业相关税项较2019年中期下降41%,主要由于中国政府就越秀房产基金对租户提供租金宽减后,作出税收的减免。

为履行企业社会责任,为业务受爆发不利影响的租户减轻压力,向写字楼、零售商场及批发商场的若干租户提供临时租金宽减,于艰难时期与租户同舟共济。

财务管理稳健,融资成本下降107个基点:

于期末,现金及现金等价物及短期存款结余约人民币14.44亿元,具备充足财务资源以应付财务承担及营运资金需要。

主动管理到期债务,平滑市场波动影响。第二季度后期市场利率水平下行,整体融资成本年利率从2019年末的4.2%下降至2020年中期末的3.13%。

全球量化宽松政策,REITs产品受惠于减息周期:

展望下半年,全球量化宽松、市场消费复苏,政策支持等利好因素不断。首先,全球量化宽松政策,REITs产品受惠于减息周期。全球央行集体「放水」,降息成主旋律,反映港元借贷成本的Hibor(香港银行同业间拆借利率)跌至近年低位。越秀房产基金受惠于减息周期,预期存量融资成本及再融资成本均下降。考虑一年内到期债务的再融资影响,预计未来融资成本可继续下降。

营运及业绩摘要:

香港,中国 -Media OutReach-2020年8月6日 - 越秀房地产投资信托基金(「越秀房产基金」,连同越秀房托资产管理有限公司,统称「基金」;股份代号:00405)公布其截至2020年6月30日止之未经审核中期业绩。

越秀房托资产管理有限公司(「管理人」)向基金单位持有人宣派2020年中期期间每个基金单位约人民币0.0990元,约等于0.1098港元(2019年中期:人民币0.1360元,约等于0.1546港元)。按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算,按年计算的分派收益率为6.22%。

物业组合估值保持稳定,于2020年6月30日,越秀房产基金之物业组合估值约为人民币345.99亿元,较2019年基本持平。

出租率维持较高水平,保持优质客户资源稳定。物业整体出租率约为92.1%,较2019年同期的90.5%,同比增长1.6个百分点。其中,成熟型物业出租率94.5%,成长型物业出租率86.7%。

上半年,为有力应对疫情的不利影响,越秀房产基金制定了更加合理和有针对性的租赁政策,有效化解经营风险。针对写字楼业态寻找各个城市产业动能、以“四个画像”( 产业画像、行业画像、产品画像、服务画像)精准定位客户;零售商场则寻找各个项目消费动能,以“十大运营体系”赋能商家,包括:1. 商业动线管理及资产价值管理;2. 租务合同管理WALE;3. 商户坪效管理;4. 商户租售比管理;5. 租户业态结构及价值贡献管理;6. 主力租户及提成租户管理;7. 商户经营成本及销售管理;8. 经营黑白名单预警管理;9. 精准营销全流程管理;10. 会员价值管理;专业市场实施线上线下结合,打造“白马之芯”品牌新时尚;酒店公寓着力内循环驱动,打造商务休闲新体验。

广州国金中心

面对疫情影响,国金中心疫情防控应用国际建筑业主与管理者协会(「BOMA」)体系应急管理指引,抗疫经验获政府高度肯定,成为当地复工复产的标杆,在市场上梳理良好口碑。上半年受疫情影响广州甲级写字楼租赁需求疲弱。管理人灵活调整招商策略,加强拓展渠道、提升物管口碑及中介管理,抢占市场先机,新签租约面积达1.5万平方米,写字楼出租率从1月份91.6%提升至上半年末94.0%。管理人加强与政府机构、知名服务机构合作,成功引入七家优质租户,成交租金与市场持平。广州写字楼市场租金虽有一定幅度下跌,但凭借管理人不懈努力,广州国金中心写字楼平均租金相对同区项目仍录得17%溢价。

管理人稳妥推进「国金天地」招商及品牌调整,顺利完成负一层轻餐饮品牌、四至五层大餐饮品牌更替,租金单价较原租户提升10-30%。针对部分处于解冻期的经营商户,管理人给予必要的经营纾困措施,透过全方面推广帮扶,配合疫情初期及中后期的数字化线上营销,实现商场整体经营平稳过渡。截至2020年6月,商场坪效恢复至往年同期的85%。

上半年,酒店行业受疫情冲击最为严重。四季酒店针对疫情适当调低房价,以稳步提升入住率为核心,通过多渠道组合促销,严控成本,提高整体客房收益,经营收入恢复程度从2月份的低点3%恢复至六月份的62%,期末时点入住率高于竞品10个百分点。雅诗阁公寓多渠道营销吸引长住客房稳步回升,强化线上旅游中介(「OTA」)渠道促销拉动短住房逐渐恢复。国金雅诗阁公寓在雅诗阁中国区中业绩收入和GOP%均排名第一。

截至2020年6月,四季酒店较直接竞争群相比,平均出租率高3.3个百分点,平均房价高34.4%,每可售房收入高48.6%,市场标杆地位依然巩固。雅诗阁公寓较直接竞争群相比,平均出租率高14.2个百分点,平均房价高44.7%,每可售房收入高77.3%,继续领跑第一梯队。

武汉物业

武汉为此次疫情的重灾区,越秀财富中心管理团队积极应对,加强产业链招商,积极增加客户储备,精准把控成交价格,筛选优质客户。上半年新签合同面积约2.9万平方米,促成场内优质客户扩租。合同续租方面,采用灵活务实租赁政策,成功与全年七成五到期客户达成续租意向,有效保证到期客户稳定性。随着各项宏观政策陆续出台,武汉疫后复元环境不断改善,企业复工复产步伐加快,互联网科技、医药健康、环境卫生等行业需求增长,经济稳中向好、长期向好。近日武汉越秀财富中心成功入围英国皇家特许测量师学会(「RICS」)中国峰会2020年度商业项目奖,并荣获2020抗疫突出贡献证书。

武汉物业是整个硚口区第一批复工复产的商业物业,即使在疫情期间星汇维港购物中心超市仍持续开业,管理人主动求变,搭建线上商场,实行双线运营;采取有效应对措施,多层面进行帮扶稳场,商场坪效已回复至去年同期的85%;增加集合店及餐饮商户,吸引顾客到场消费,提升商场整体经营氛围。

白马大厦

配合政府抗疫需求,白马市场延迟春节假期后的开业时间。开业后,针对人流密集情况,通过给商家配备防疫用品、进行设置检疫措施、测量体温及轨迹申报等措施严控疫情,在此保障下,白马市场成为商圈首个复市表率,上半年末客流量恢复至去年同期的60%,6月份客流环比提升23%,开业率接近九成,高于商圈水平。管理人灵活调整招商策略,透过自媒体宣传、储备客户转化、竞品市场信息获取等方式,多渠道储备目标客户储备客户384家;适时推出经营扶持措施,稳定场内现有优质核心客户,为下半年续租做好充足准备。积极谋划首层经营定位优化调整,重点打造中庭经营区域,打造「时尚之心」,提升楼层品牌丰富度;搭建线上线下营销模式,促进服装销售拉动消费,助力商户恢复正常经营。

上海越秀大厦

管理人因应市场供需变化,主动实施灵活有效之租赁政策,透过产品升级和服务升级,打造越秀大厦自身的核心竞争力。上半年大厦新签成交量上升,续租率高达七成,整体出租率高于市场平均水平;成功引进五家目标优质客户,有力保障租户结构及大厦经营收入。

财富广场、城建大厦

财富广场及早谋划全年到期面积续约,提前完成重点客户合同签订,掌握招商租赁主动权,经营保持平稳。城建大厦上半年主动化解经营风险,严控进驻租户品质,抓住3至4月市场机会,实现客户快速转化,引入多家知名企业。

维多利广场

管理人针对性输出重点帮扶措施,通过线上营销、「周末市集」加强疫情后引流,帮助主力店尽快恢复至正常销售水平,目前主力店销售情况已进入回暖期,商场整体坪效恢复至去年同期的65%以上,其中餐饮业态坪效恢复至97%。上半年招商工作在疫情期间逆市而行,结合项目定位淘汰风险租户,引进了多家业态头部品牌,为下半年个别楼层整体升级改造及到期优质客户续约奠定基础。

杭州维多利

管理人把握机会扎实推进招商租赁事宜,项目访客量和出租率创历史新高;顺利完成主力客户三千多平方米面积续签,为项目整体稳定带来有力保障;成功引进一家世界500强企业,进一步优化租户结构。

积极推进资产增值工程,实现物业保值增值

上半年,管理人继续投入多项资产提升改造工程,包括正在推进实施的四季酒店南广场绿化形象提升工程、雅诗阁公寓形象提升工程、城建大厦空调风机盘管更换、白马大厦外墙翻新改造、上海越秀大厦公区卫生间洁具更换、武汉越秀财富中心65层和66层单元装修、武汉物业供电加装监视及能耗管理系统和电梯加装断电夹层装置等,预计投入费用二千多万元人民币,持续提升项目的设备安全和营商环境。

主动管理到期债务,平滑市场波动影响

管理人主动管理到期债务,今年上半年提款52亿港元银团贷款项下的21亿港元5年期贷款,置换到期融资及满足越秀房产基金运营需求。同时维持合理的融资结构与汇率与利率敞口,平滑市场动荡对基金业绩的冲击。

未来展望

越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良先生表示:「2020年上半年,受新型冠状病毒疫情(「COVID-19」)影响,中国宏观经济受到较大冲击,越秀房产基金因应疫情后的市场变化及不同行业租户所面临的压力,提供租金减免措施,与租户同舟共济,同时制定更为合理且具针对性的租赁政策,有效化解疫情带来的运营风险,各项经营指标逐步企稳回升。展望下半年,管理人将沉着应对市场变化,通过多项管理和措施,实现物业保值增值,旨在为基金单位持有人提供稳定回报。」