第七届中国新城市建设发展年会

发布者: 国华新闻网 2018年1月09日 13:07


  ——新时代 新机遇 新发展

  时间:2018年1月6日

  地点:北京国家会议中心

  主持人(男):尊敬的各位领导、各位来宾,大家下午好!欢迎大家来到北京国家会议中心,参加“第七届中国新城市建设发展年会”,我是香港卫视节目主持人博毅(音)。

  主持人(女):我是香港卫视北京总部的主持人万小婉。

  主持人(男):请大家用热烈的掌声送给才华横溢、追求卓越的您自己。谢谢您的光临。

  

 

  本届论坛是中国行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛。论坛从中国经济发展形势着眼,聚焦行业发展进程,汇聚房地产业、建筑业以及园林施工企业的杰出人物和领袖齐聚北京,共同探讨行业发展趋势、模式创新、绿色低碳等行业热点,就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话,找寻全新思路及广泛深入的交流与合作,同时见证中国企业历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

  主持人(女):本次论坛的主题是“新时代、新机遇、新发展”,论坛议题集中了新型城镇化、房地产业、建筑业、园林绿化行业亮点、热点和难点,我们将聆听协会领导、顶级专家对于新型城镇化下行业政策走向与投融资环境解读,共同探讨行业的生存困境及解决之道,新形势下企业的发展战略及转型之道。

  主持人(男):我们这次活动从筹办开始以来,受到社会各界媒体的关注,特别是搜房网、和讯网、中国日报网、新浪乐居网、搜狐焦点网、中国房地产报、中国建设报、中国商业信息报等行业现场直播媒体,以及各单位的大力支持,谢谢各位。

  主持人(女):下面由我为大家介绍一下出席本次大会的领导嘉宾,他们是:

  中国房地产研究会副会长童悦仲老师

  中国建筑科学研究院研究员黄如福老师

  中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞老师

  国家住建部风景园林顾问专家、北京林业大学博士生导师唐学山老师

  中国国土经济学会房地产资源专业委员会秘书长柳统林老师

  主持人(男):接下来是出席本次大会的企业嘉宾,他们是:

  陕西文化产业(西安)投资有限公司李云霞董事长

  江苏省弘升置业有限公司颜有春总裁、陈斌常务副总裁

  海航地产集团有限公司王义国总经理

  潍坊胜大房地产开发有限公司郭兴国董事长、王永山董事长、侯元新总经理

  海南德源房地产开发有限公司赵浩副总经理、梁永生副总经理

  承德恒信房地产开发有限公司张瑞平总经理

  上海绿竹园林工程建设有限公司卓海潮董事长

  沧州神话园林绿化工程有限公司张文杰总经理

  中石化河南油建工程有限公司高玉生总经理

  天津住总建筑集团有限公司熊延军总经理

  洛阳市信昌道桥工程有限责任公司王国强常务副总裁

  浙江和利建设工程有限公司赵信华总经理

  青岛永鑫建筑工程有限公司李书周总经理

  出席今天年会的还有100多位的房地产开发企业、建筑业、园林绿化施工企业、各行业媒体代表,感谢你们的莅临。

  主持人(女):为进一步贯彻落实党的十八大提出的中国特色新型城镇化战略,推动城市经济持续健康发展,助力产业升级和城市综合实力提升,切实推进中国城镇化进程。城镇化的发展必然离不开房地产业、建筑业、园林绿化企业的支持,企业应当把握黄金发展机遇期,积极推进企业改革及创新发展模式,提高市场竞争力,在当代经济发展的新形势中找到自己的立足之本,为加快推进我国城乡发展一体化的新城市时代作出积极的贡献。

  主持人(男):为鼓励与促进房地产业、建筑业、园林绿化企业的可持续健康发展,表彰先进,弘扬创新精神,我们搭建起了企业展示、信息交流、专业对接、推动合作的顶级舞台。相信我们的探讨与交流,为共同构建和谐社会,共建和谐人居环境起到积极的推动作用。

  主持人(女):下面让我们以热烈的掌声欢迎中国国土经济学会房地产资源专业委员会秘书长柳统林老师为我们大会开幕致辞,让我们掌声有请柳统林老师!

  

 

  柳统林:尊敬的专家前辈,各位企业家们,媒体界朋友们,大家下午好!

  今天大家齐聚一堂,共同回顾不平凡的2017年,一起展望充满希望的2018年。借此机会,我谨代表主办方对年会的召开表示热烈的祝贺,对大家过去一年为我国城市建设所作出的积极努力表示崇高的敬意。在众多房地产业、建筑施工、园林施工企业大力支持下,第七届中国新城市建设发展年会如期召开,我对各位专家和企业家的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  年会始终坚持创新是第一生产力,秉承品质是生命线,被业界誉为推动中国建设行业品质创新的一面旗帜,有力推动我国新城市品质的创新、推动众多房地产业与国际先进理念结合在一起。年会举办以来,也受到了行业著名专家先后莅临指导,众多行业媒体给予大力支持。在这里表示感谢。

  2017年注定是不平凡的一年,我们继续寻找追求卓越,引领行业的创新榜样,鼓励企业利用好创新这把金钥匙,加快转变发展方式,保持企业稳定增长,为我国的经济注入健康发展的新动力。

  2017年,面对复杂严峻的形势,经济形势和楼市调控政策,想要保持已有成绩实属不易,要实现高速增长,就要增加很大困难。但过去一年实践证明,只要政府部门不断改善政务服务,优化投资环境,及时为项目建设和销售协调处理实际困难和问题,开发企业守规矩、讲诚信,就能够在复杂严峻的形势下攻坚克难,创新突破。所以,2017年是很不平凡的一年,既为我国今年发展奠定了基础,也为我们今年努力实现房地产健康持续发展积累了宝贵经验。

  最后再次向来参会的来宾、媒体朋友们,向付出辛苦劳动的专家前辈,给予崇高的敬意和问候,向多年来坚持革新,支持本届年会活动的朋友们、媒体朋友们表示感谢,我谨代表活动组委会向所有参会嘉宾表示热烈欢迎,祝愿大家新的一年新的发展、新的突破、新的收获,2018年,祝福大家身体健康、幸福安康、工作顺利。谢谢大家!

  主持人(女):非常感谢柳统林老师的精彩致辞。接下来有请中国房地产研究会副会长 童悦仲老师 为大家发表主题演讲,演讲题目是“从稳增长到防风险”。让我们掌声有请 童悦仲 老师!

  

 

  童悦仲:大家下午好!十九大去年开过了,十八大是2012年召开的,2013年,李克强正式接替温家宝担任总理,我想盘点一下我们这几年房地产政策的变化,另外关于高质量发展问题,十九大提出“我们国家的经济要从高速增长转变为高质量增长”,谈一点个人浅显的看法。

  一、讲两个故事

  近些年,中国城市人口都后悔错过了很多赚钱的机会。在北京这种城市,如果是工薪阶层,不管工资高低,只要是靠工资生活的,如果在前些年买了房子,多买几套房子,哪怕多买一套,就变成有钱人了。如果没买,工资再高,现在也是穷人。差别就是这么大。

  故事1。2013年一个青岛小伙子在北京五环到六环之间买了房子,当时3.5万元/平方米,北京人当时觉得挺贵的,他在2017年一季度来北京一趟,把房子卖掉,这时候房价接近8万元/平方米。他买了400平方米/套房子,把所有贷款都还掉了以后,赚了1300多万。

  故事2。现在在北京几乎买不起房子,所以北京人到周边去买房子,在北京和天津有一个河北省廊坊市,廊坊市下面有很多县,其中有一个香河县,香河县房子在两年半以前是5000元/平方米,没有人买,北京设计院一位院长给一个很大的房地产商在香河做了设计,因为那里盖了很多房子,都是密密麻麻的高层。5000元/平方米无人问津,开发商也给不了设计费,跟设计院院长说给你3套房子。院长说房子没人要,卖不掉,又没法住,我要房子干什么。但是在去年年初已经涨到1.8万元/平方米,而且还买不上。北京很多人排队去买,要给现金,售楼员才能卖给你一套、两套。

  在北京四环里一套房子,从2004-2016年的价格,2004年这一套房子是6800元/平方米,2016年已经涨到11.3万元/平方米。不要看统计数据,统计数据都是平均数,基本上北京的房子十多年时间涨了十五倍左右,有的涨了二十倍,其他很多城市也基本是这个状况。

  为什么房价会变化这么快?

  二、从克强经济学到“稳增长”

  2013年,“两会”以后,李克强担任总理,当时有一个说法,叫做:我们经济面临“三期叠加”,一是增长速度的换档期,二是结构调整的阵痛期,三是前期刺激政策的消化期。第三句话说得很委婉、很客气,实际意思是前面的政府,特别是2008年,全球金融危机以后,4万亿下去,给经济带来了很多后遗症,所以要消化。说得不是很直白,但是这个意思。因此提出“克强经济学”,九个字:不刺激、去杠杆、调结构。

  

 

  (表)2006-2016年,11年间,我们国家经济GDP和增速的图表。蓝色柱状图代表年度GDP数值,红色折线代表增长率。从2007年以后是下滑趋势,从2013年以后,增速在下降,国家很着急。过去提的翻番的目标有可能实现不了,另外增速下来以后,很多工厂、企业可能要倒闭,很多人要下岗,年轻人要就业,找不到工作。怎么办?提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险”十五字方针,把“稳增长”放在第一位。

  如何才能稳住?李克强在2015年说“要加强逆周期调节,培育发展新动能”,本来说的是不刺激,但是要逆周期调节,就是在经济下滑时,刺激一下;当经济过热时,要紧缩一下。实际上从这次开会,等于放弃了“不刺激”的说法。

  如何稳增长?三驾马车(2015-2016年),出口、消费、投资,三驾马车中出口占的比重很小,经济增长主要靠消费和投资。房地产一头连着消费,一头连着投资,所以在各行各业里,房地产是龙头。房地产要是繁荣,其他行业都跟着繁荣,所以首先想到的房地产。房地产“金九银十”,九月份是卖房子最好的时候,十月份也不错,所以叫金九银十。但是2014年整个九月份房子卖得很差,第二天就是国庆节了,9月30号晚上,中央电视台说出政策,从那开始要刺激房地产。9月30号出了文件以后,国家连续四次降房地产首付比例,银行降准,六次降息,调动公积金,减免税费,降低房地产开发资本金比例,另外把存量房地产变成公租房等等,刺激住房消费,鼓励大家买房子。只要房地产销售上去以后,整个房地产业就活了,其他很多行业都可以被带上去。当时是这么想的。

  温家宝在任时,47个城市限购,因为这个政策之后,绝大多数城市都把限购政策取消掉,就为了鼓励住房消费,就是为了稳增长,把增速稳住。

  三、房价暴涨与紧锣密鼓“防风险”

  2014年9月30号出台政策以后,市场反映基本上比较平稳,因为有一个滞后期,有一个惯性,大家还在观望,虽然政策处了,对稳增长起到一些作用,但整个波澜不惊,整个经济还算平稳。一直持续了五个季度,到2015年第四季度基本比较平稳,只有深圳比较特殊,当时房价涨得比较凶,其他地方比较平稳。在2016年元旦一过,忽然间就变了,尤其是一些二线城市,如苏州、厦门、南京、合肥最突出,带头房价猛涨,涨了以后,其他城市也跟着涨。

  

 

  (表)2015年4月到2016年4月,房地产销售面积和销售额的同比增速,红色代表销售面积,蓝色代表销售额。到了2016年,折线就上去了,非常突出。

  (表)房地产企业累计到位资金同比增速(2015年4月到2016年4月),2016年过了元旦之后,直线上涨。

  (表)房地产开发投资,原来一直下滑,2015年年底时已经到了1%,马上要跌成负数了,但是到了2016年忽然又涨上去了,这个图表变成了V字型。

  

 

  (表)从土地购置面积来看,一直非常低迷,但2016年一下上去了。

  (表)房屋新开工面积。这几个是房地产最主要的几个指标,一直很平稳,一到2016年就上涨。

  国务院很紧张,这样下去肯定要出大问题,怎么办?当时让住房城乡建设部约谈四个城市的市长,让他们想办法把房地产市场稳住。另外国家不再统一出政策了,今后让各地自己出政策,叫“分类调控,因城施策,一城一策”,不管怎么说,只要控制住就行了。

  2016年7月26号,当时中共中央政治局召开会议,因为中共中央政治局一年要召开三次会议研究经济工作,第一次是在4月下旬,研究一季度;第二次是在7月下旬,研究上半年;第三次是在12月上旬,研究全年经济工作,为召开中央经济工作会议做准备。2016年7月26号那次会议上,习近平有一个讲话,其中提到“要抑制资产泡沫”,当时还是羞羞答答的,不敢说抑制“房产泡沫”,当时怕惊动大家,说要抑制资产泡沫。

  虽然做了这么多工作,也约谈了,习近平也讲话了,但是市场有一个巨大的惯性,还是有控制不住的情况,所以在2016年9月30号晚上各地又出台了政策,但是国家统一安排,北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等,后来包括西安、郑州、济南、福州、珠海、东莞等,用各种办法限购、限贷、限价,有的城市还发明了限售,来控制房地产过热情况。所以被大家称作2016年的“9.30新政”。为什么中国都是9月30号?原来是刺激稳增长,现在变成了防风险。

  2016年中央经济工作会议上,当时习近平提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,他第一次说这个话,“既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落”,这都是总书记的原话。

  2016年12月21号,开了中央财经领导小组第十四次会议,因为习近平兼任财经领导小组组长。在会上,听了住建部汇报,特别讨论了如何抑制房地产泡沫的问题。

  去年4月1号,是西方的愚人节,那天晚上,中央电视台新闻联播节目突然宣布中国要在河北省雄安成立雄安新区——首都副中心,就是河北省雄县、安新县、容城县三县一部分土地拿出来建一个新区,这是千年大计。很多人听到这个消息以后,马上想到赶快去抢房子,据说有的人连新闻联播都没看完,全家就出动了,但到了雄县以后,雄县旅馆一床难求,很多人只好在车里过夜,准备第二天买房子。结果第二天一开门,雄县所有的中介公司、售楼处都贴了封条,不让买,不卖。当然也有人抱怨,成立首都副中心,千年大计,这么大的事为什么不让人大代表讨论一下,突然就宣布了,房子也买不成了。这种事情在目前的中国也都可以理解,如果真拿出来讨论,马上雄县的房子涨得跟北京差不多,雄安新区就建不成了,因此也就不敢讨论了。

  在这个过程中,北京市2017年3月17号出了政策,其他很多政策都出了政策。北京过去规定是在北京工作,但没有北京户口的家庭,如果有一套房,不允许买第二套,如果没有房子,在北京市连续缴纳五年社保或连续五年在北京交过个人收入所得税,可以买一套房子。

  过去一年交过一次,这一年就算有了。2017年3月17号文件规定,必须连续60个月缴纳设备或纳税,当中一个月没交,从断开那个月重新计算,就严格了很多。过去还有离婚的,一家只能买两套房子,还想多买怎么办?两口子假离婚,离婚以后变成两家人,现在宣布一年之内离婚的不算,不能买。有很多越来越严格的措施,要防风险。

  过去限购城市都是一二线城市,现在发展到三线、四线,连五线城市,北京周边的河北省怀来县,这是张家口是一个很穷困的县,在北京郊区延庆以北,本来延庆就很穷了,怀来更穷,怀来是8000平方公里的土地,不是在县城限购,整个怀来8000平方公里在乡村盖的房子,北京人想买,过去可以,现在也不让买了。在2016年11月30号,怀来建设局出台一个红头文件,“外地人要在怀来买房子,可以买一套,但不能买第二套。”这个政策出来以后,很可能国家不满意,所以隔了一个星期,在2016年12月8号修改,重新出了文件,把上一个文件否定,外地人在怀来买房子,必须有两年以上纳税证明或两年以上缴纳社保的证明,而且是24个月连续计算,一个月都不能少。北京人不可能到怀来交税,所以就买不成了。

  

 

  (表)2016年11月到2017年11月,房地产销售情况增幅,一路下滑。采取这些政策以后,房子就不好卖了,红色代表销售面积,蓝色代表销售额,因为调控,一路下降。

  (表)资金到位情况。因为卖得不好,资金到位也在下降。

  (表)房地产企业,当年累计房地产开发投资增幅是波动的,还没有太明显下滑。

  (表)土地购置面积在增长,很多房地产企业觉得未来房价大幅度下跌不太可能,所以很多人还抱着希望,拼命买地。

  

 

  (表)新开工面积下来一些,然后又回升。

  2017年10月18号,习近平总书记在党的十九大报告当中提出“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。十九大报告一共讲了3.2万字,但涉及到房地产的就是这49个字,讲了3小时47分钟,中外记者来了很多。

  12月8号召开的中央政治局会议上,提出“要打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治的攻坚战”。攻坚战有三个“防范化解重大风险”,主要指的是金融风险,房地产会引起的金融风险。把15个字方针,“防风险”非常突出,一旦发生系统性金融风险的话,可能很麻烦。表明我们国家现在非常重视。现在有一个说法,大致十年左右国际上来一次金融危机,80年代是从墨西哥开始到整个中南美洲;90年代从泰国开始席卷东南亚,最后韩国、日本捎带进去;2008年,从美国雷曼兄弟倒台,引起全球金融风险。2018年,又十年了,这次又发生,可能在哪儿发生,中国的房价还是很高,远远脱离了我们的收入水平,人民币货币供应量又很大,而美国又采取了很多措施,比如美国减税,美联储加息,这些对我们来说都是很大的威胁。所以防范和化解重大风险是攻坚战的第一位。

  四、未来房地产政策预测

  什么因素支持中国房价持续走高,未来房价还会进一步上涨,这一轮调控会主动刺破楼市泡沫吗,国家能否阻止系统性金融风险的发生呢?

  (表)房价上涨的财政因素。这些年,房地产土地出让金收入和地方财政收入2011年到2016年比较,土地出让金出让收入占比重非常大,很多都是在一半或一半左右。

  (表)地价,2000年到2016年,五年一次,房地产企业土地购置面积和购置费用的图表,购置面积是红色、购置费用是蓝色,2000年,当时卖了那么多地,花的钱很少,但是到2016年,如果这两个一样高的话,证明全国土地平均价格是1万元/平方米,现在大致是9000多元/平方米。

  (表)货币发行,浅蓝是年度GDP,深色是货币供应量。1990年,年度GDP不到1.9万亿,货币供应量是1.53万亿,比年度GDP要少,但是到了2016年,GDP是74.4万亿,货币供应量在年底时是155万亿,现在已经到165万亿。

  (表)金融机构贷款余额,2016年年底总发出去贷款,房地产贷款占1/4。如果房地产发生了问题的话,对整个国家的金融安全影响会很大。

  现在出台房地产调控政策都不是要主动刺破房地产泡沫,也不敢刺破,而是要设法防止泡沫过快膨胀。因此,这次政策指向不是要针对土地财政,而是要对准违规中介和炒房、囤房的行为。如果当前土地财政不变,房价就不可能大幅度下降。2018年,各地房价总的来说将趋于平稳,有的地方还要保持小幅温和上涨。目前政策出发点是既要抑制房地产泡沫,也要防止大起大落。

  现在风险跟美国有很大关系,但已经采取了一些措施,如从2014年到2016年,外汇储备下降非常快,从4万亿跌到2万多亿,国家采取措施以后,开始回升。现在房地产行业集中度在快速增强,2017年已经有17家房地产企业年销售额超过1000亿元,在以前能超过1000亿元的只有1-2家,顶多不超过3家,从2017年达到17家,其中碧桂园已经达到5500亿,碧桂园、万科、中国恒大都超过了5000亿。房地产销售额排名前十,过去前十名加起来不超过总销量的1%,后来增长了一点,不超过3%,接着不超过10%,接着道15%。在去年,前十名加起来是全国销售量的25%。预计2018年会达到35%。市场集中度在快速增强。

  根据十九大报告要求和各地房地产市场的政策环境,2018年将会有更多的房地产企业来拓展房产租赁业务,因为十九大提出“租购并举”,其中碧桂园集团现在是老大,卖了5500亿,但从权益来说恒大是老大,因为万科其中有13.5%的股份是恒大的股份,从他们所占股比来说恒大是第一,碧桂园是第二,万科是第三。碧桂园用三年时间,到2020年,在全国要布局建设100万套长租公寓,万科、恒大这些大企业都在搞租赁住宅。

  2018年,各地将延续严格的房地产市场调控政策。现在看来不会放松。由于现在去库存压力显著减轻,有些城市政策还会继续加码,今后房地产企业依靠土地增值来获取超额收益的状况已经难以为继,绿色、智慧、建筑的长寿化和适老化将是提高产品品质的主攻方向。

  随着我国经济从高速增长转变为高质量发展,十九大没有再提经济翻番的指标,也没有说增长率要怎么样,所以今后要强调高质量发展,房地产行业也要强调高质量发展。

  五、当前房地产“高质量发展”的几个重点

  这几个问题是目前非常紧迫、非常普遍。

  第一,建筑节能外墙保温,现在我们国家都用外墙外保温,而且楼盖得很高,欧洲、德国做,但是他们房子很矮,一层两层,有的公寓式的是四层,做外墙外保温问题不大。我们现在一盖就是30多层,一个县城甚至一个镇盖的房子也是30多层,我们也做外墙外保温,而且我们节能要求越来越严,保温层越来越厚,引起的火灾、脱落的事故很多。

  10月份,我带队到日本考察,再次确认了一下,日本坚决不做外墙外保温,因为日本人觉得不安全,不可能跟建筑同寿命。即使达到25年寿命,将来怎么修,谁出钱修?这些都是很大的问题。日本基本做外墙内保温,当然也有复合保温。

  石家庄恒大有一个小区已经盖到第七期,第一期也做外墙外保温,也觉得不行,现在都改成复合保温,叫夹心保温。虽然现在还允许做外墙外保温,但是业内都知道,这有很多隐患。

  第二,全装修。全世界没有像我们做的毛坯房,问题太多了,当然有些城市已经出台文件,在我这里盖房子一定要是成品房。因为全世界都是成品房。要高质量发展,还在做毛坯房,做得再好,也不会高质量。

  第三,设计使用年限。2004年的照片,在北京盖了20年的高层住宅就被拆掉了,很可惜。我们国家规定只要是住宅,主体结构设计使用年限按50年计算。日本是根据层数、高度,层数高的就要多算,设计使用年限要长,层数矮的可以短一些。哪一个更科学?我们现在很多盖的都是30多层的楼,还按50年算,短了一点。我们土地出让是70年。黄老师他们单位主编的《建筑结构荷载规范》,一百年取值,抗震怎么来算,什么措施,都有。建议在座开发商可以提高,国家不会反对把设计使用年限提高的,只要不低于国家规定就行了。现在国内有些提高了,像中国房地产协会搞的“百年住宅”,搞好以后变成一个卖点,老百姓觉得可靠。实际上增加了造价投资也增加不了多少。我们房子那么贵,十几万/平方米,增加一点点钱不算什么。

  第四,管线,提倡采用SI建筑体系。现在我们国家住宅埋藏管线太多了,墙体、柱子、楼、楼板、电层里全都暗藏各种各样的管线,但出问题也很多,出了问题以后很不好修。过去欧洲人叫SI体系,就是支撑体和填充体要分开,各种管线要跟主体结构分离。穿过可以,但不能埋在里面。最早谁规定一定要埋起来?并没有规定。我去丹麦,丹麦还有走明管。这个问题值得大家考虑,我觉得要做高质量发展的话,管线要跟结构分开,便于将来更换和维修。

  第五,安全隐患。现在毛坯房交工时,按规范要防护,都要做栏杆,但是做栏杆以后,做得很丑,通过验收之后,监督站备案了,老百姓进来以后全部拆掉了。这样既浪费了资源,又增加了安全隐患,毕竟栏杆没有了。国外有很多做法,国内个别项目也有已经考虑做得比较漂亮,有的做到窗户外面去,能够起到防护作用。

  第六,室内地漏反臭。这在建筑物里非常普遍,有的人非常苦恼。万科在东莞123米高的实验塔模拟100层楼,做了一个系统,用传感器,发现5厘米水封,如果上面马桶有6L水冲下来,各个楼层水封都有破坏,有的是负压破坏,有的是正压破坏,不管是谁家,冲一次水,其他人家的水封等于都失效了,失效以后,家里就等于跟整个城市下水道连通了。我们过去盖高层住宅,只是注意结构,给排水问题没有人认真研究过。这个问题现在也有解决措施,也非常迫切涉及到居民健康的问题,所以搞高质量发展,这是一定要解决的问题。

  我今天就讲这些,谢谢大家!

  主持人(女):刚才在老师致辞当中听到关于房地产和GDP的关系,其实我们都知道GDP是取决于我们的生产力,而生产力又决定老百姓幸福美满的生活,接下来有请中国建筑科学研究院研究员 黄如福老师 为大家发表主题演讲,演讲题目是“创新思维,砥砺前行”。让我们掌声有请 黄如福 老师!

  

 

  黄如福:各位领导、各位专家,非常荣幸在新年伊始,聚集在国家会议中心,面临着“新时代、新机遇、新发展”,共同探讨建筑行业的发展趋势,企业的发展战略,十分有意义。

  今天我演讲的主题是“创新思维,砥砺前行”,希望对大家能够有所帮助。

  近年来,我们国家政府出台了一系列政策,促进建筑业从速度规模型向质量效益型转变,政策主要涉及到市场经营、质量安全、生产技术和监督服务四个方面。

  市场经营。

  1.弱化企业资质,简化资质类别和等级,强化个人执业资格管理,加大执业责任追究力度。

  2.放宽承揽业务范围,对信用良好,具有相关专业、技术能力,能够提供足够担保的企业,在资质类别上放宽承揽业务的限制。

  3.发展个人执业事务所,推动建立个人执业保险制度。

  4.缩小并严格界定必须进行招标的工程建设项目的范围,民间投资的房屋建筑工程探索,由建设单位自行决定发包的方式。

  5.招标过程透明化,将依法必须招标的工程建设项目纳入统一公共资源交易平台。

  6.实现招标、投标、交易全过程电子化,推行网上异地评标。

  7.加快推行工程总承包和PPP项目,鼓励组成联合体,走出本地区、走出国门,实行跨区域经营。

  8.禁止挂靠经营,严厉打击转包、违法分包行为。

  9.进一步落实税制改革,强化税务管理。

  质量安全。

  1.全面落实“五方主体质量终生”责任,特别强调建设单位的首要责任。因为一个建设工程、建设单位勘察、设计、监理都是它找的,所以要特别强调建设单位的所有责任。

  2.要强化政府对工程质量的监管,推动发展工程质量保险。

  3.强化对工程监理的监管,开展对监理单位向政府报告工程质量、监理情况的试点。

  4.对违反规定,造成工程质量事故的,依法给予责任单位一定时间直至终生不得进入建筑行业的处罚。

  生产技术。

  1.要坚持标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用,推动建造方式的创新,大力发展装配式混凝土和钢结构建筑,大力推进绿色建筑,建筑工程全装修。

  2.优化产业结构,发展专业卓越企业,推动建筑业、劳务企业的转型。

  3.培养专业技术工人,全面实施技术工人职业技能鉴定制度。

  4.加快推进BIM技术在规划、勘察、设计、施工和运营维护全过程中的集成应用。

  监督服务。

  1.建立“四库一平台”,加强对建筑企业、人员、经营业绩及其诚信等方面的情况进行全面监管。

  2.建立建筑施工安全监管信息系统,通过信息化手段加强安全生产管理。

  3.建立建筑工人实名制,开展建筑工人实名制管理,促进建筑业农民工向技术工人转型。

  4.统一工程计价原则,完善工程量清单计价体系。

  5.培育全过程咨询,在民用建筑工程项目中,充分发挥建筑师的主导作用,鼓励提倡全过程工程咨询。

  这是我们国家近几年来在这四个方面发布的一系列政策,这些政策的重点工作任务是:

  第一,全面落实“五方主体质量终生责任制”。

  第二,严厉打击建筑施工转包违法分包行为、劳务用工的改革,实行劳务实名制。

  第三,健全工程质量监督管理制度,强化责任追究。

  第四,大力推进建筑产业现代化。

  第五,加快建筑市场诚信体系的建设。

  第六,切实提高从业人员的素质,强化施工安全。

  核心工作是严厉打击建筑施工转包违法分包行为,全面落实五方责任主体的责任,大力推进建筑产业现代化。

  应该看到在建筑行业当前一系列政策的推动下,确实在变,发包模式变了,对企业的要求变了,游戏规则变了,生产方式变了,市场的规模变了,投机取巧难了,市场空间受限,靠关系行不通了,银行的贷款难了,维持企业资质的成本高了,对企业的经营能力要求高了。面对新政策、新市场、新技术、新机遇,需要有足够的应对能力。现在一些企业感到困难,尤其是一部分专业化程度比较低的、技术含量不高的中小企业,在当前的形势下找到方向,难;找到出路,难。总在问未来的路在哪里,是继续在这个行业里熬着,还是走专业化的发展道路?是转型做其他的业务,还是退出建筑行业?很迷惘、很困难,不好下决心,总是理不出一个好的头绪。

  再就是能力提升难,中小企业,甚至是一些已经取得特级资质的企业,在近一两年倒闭的也不少。自身由于没有核心竞争力,主要靠承接施工项目或做劳务分包的企业,在承接工程项目的时候,总是受到有核心竞争力的企业的排挤,或者是遭受到违标串标,或者有人脉关系的玩弄,拿不到项目。用他们的话说,建筑行业的水实在太深了,不知道如何才能够生存下去。但是我们必须知道,建筑业发展是大事、是大趋势、是不可逆转的,必须不停地“跑”,只有跑,至少可以保持停留在原地,否则停留在原地的可能性都没有,因为大家都在跑,在你前面的人也在跑,在你后面的人也在跑,如果你不跑,肯定后面的人都超过了你,只有跑,才能保持在原地。

  怎么办?只有加速跑。怎样加速跑,才能够跑得过别人?首先必须强身健体,练好基本功。企业如何强身健体、练好基本功?我认为练好基本功,就要从转型升级做起,不要掉队、不被淘汰,一个企业在转型期,业务可以不转型,但是管理一定要转型,思想一定要升级,转型升级就是变革,就是寻找企业活下去的理由和价值;转型升级就是将自己归零。这是痛苦的蜕变,是企业在成长过程当中最困难的时刻。因为,在某些时候甚至需要否定自己、否定过去的成功,这是很多人不愿意做的一件事。

  如果要转型升级,转型升级也是有先后顺序的,是有一定逻辑关系的,其中企业家的思想转型升级是顶层设计,这是第一步,属于软件和动力系统。如果没有这个动力,企业家没有这个远见,就缺少了这个前提条件,也就是说企业转型升级首先要解决企业家自身思想意识的转变,因为企业家是企业的“领头羊”,只有当企业家想清楚了,想透彻了,转型升级才不会迷失方向,才不会走弯路。

  换句话说,顶层设计的难点是思想模式的转变,由于历史的原因,中国的企业家们已经习惯了摸着石头过河,很多人误以为计划干不上变化,虽然大家都知道没有远虑必有近忧,但是自己经常为无法把握未来找借口,为自己不做企业发展战略在找理由,有的企业已经陷入了“打烂仗”,因为我有很多时间是在企业里面给他们做咨询、给他们做企业管理,我退休之后,也管了两个半工程,做项目经理,所以在这一点上,对企业、对建筑行业,我还是有一点体会的。做工程项目,我也有一点亲身体会。我管了一个水库工程,7个多亿,16座桥梁,12个隧道,15公里的路,另外一个是房建工程,4万多平方米的高层建筑,我亲自在现场管项目。我经常在企业里走访,了解了很多企业,我在天津给一个企业做企业管理咨询,在这方面,我确实还是有一点自己的体会。

  他们已经陷入了“打烂仗”或者被动挨打的境地,但就是不做顶层设计,急于扭转现状,杀出重围,或者自己给自己画一个圈,把自己封闭起来,企图摆脱困境,到头来还是没有掌握竞争的主动权和主导权。

  企业家的转型是第一步,属于软件和动力系统,有了动力系统,才不会徘徊,才不会等待,就会积极想办法、果断行动。企业家转型完了之后,要做的就是在战略上做文章,要把企业未来的三五年,甚至十年的发展目标与路径想清楚、写清楚、说清楚,让企业的所有员工都明白、都能够接受。战略转型完成后,需要各职能部门的转型,以便于公司的战略衔接,根据公司的战略调整各职能部门的定位和工作重点。

  最后是企业制度文化的转型,各部门职能转型完成之后,需要把很多有共识的东西,一些共同的流程,一些共同好的管理制度固化下来,成为大家日常工作与生活的一部分,逐步深化为每一个人自觉遵守的行为准则和价值观念。

  以上说的是企业管理方面的转型升级,但是在经营方面,我们也必须同时进行认真的思考,拿出转型升级的办法。

  在经营方面,具体建议考虑几个方面问题:

  第一,经营模式上的转型。面对新的政策核心的监管方式,联营挂靠将会被终止,我们必须要找到出路,企业如何从联营转向直营?过去习惯于联营的企业,习惯于挂靠的企业,转向直营,实力不够,管理能力不够,人力资源不够,这是我在很多企业都碰到的问题。首先就是人力资源不够,没有管理能力。

  第二,管理模式上的转型。直营模式需要建筑企业必须加强成本管理,过去联营管理是一种粗放的管理模式,靠收取管理费,但直营靠我们自己去经营,自己去管理,不管理好,没有一套成本管理的方法,命运从哪里来?

  第三,区域范围的转型。面对即将到来的统一开放的全国市场和新型城镇化,“一带一路”战略实施,建筑企业需要从区域经济转向全国乃至全球市场,从大中型城市的市场转向城镇市场,因为大中城市建设基本完成或主要任务差不多了。

  第四,生产能力的转型。由于建筑企业需要从施工总承包向工程总承包和专业承包两个层次转型。为什么现在很多企业在拼死拼活地拼特级企业?因为有了特级企业,就可以直接做工程总承包。如果不是特级企业,是一级企业施工总承包,必须和设计企业组成联合体,才能够承接工程总承包的项目。现在我们国家工程总承包的发包模式大量增加,PPP发包模式大量增加,如果没有这个能力的话,如何承接这一类项目,怎么能够进入这个市场?要么有工程总承包的能力,要么走专业化道路。行业政策摆在这里,没有专业特长,没有核心竞争力,怎么在这个市场上混下去。因此每个企业都必须找准自己的定位,要么做大做强某个专业,要么就是做大,做成具有工程总承包能力的企业,要么做成某个专业领域很强的企业。

  第五,项目角色的转型。面对地方政府债台高筑和大力推行PPP,因为政府没钱,希望能够通过PPP项目、通过民间投资来完成这些基本建设。这种背景下,施工企业必须从单一施工的角色向投融资+建造方向、领域进行转型。

  第六,生产方式的转型。现在工业化生产方式终将取代传统的建筑生产方式,这是必然。因此,建筑企业必须从传统的生产方式向工业现代化生产方式转型,这是没有选择的。但企业必须结合自身的实际情况,选择好时间点,实时地进行转型,不是随随便便转型。现在做建筑,预制装配式生产方式是大趋势,选择时机不对可能就会失败、就会出问题。

  也就是说,在当前的环境下,提倡企业必须从经营和管理两个方面同时尽快进行转型升级,才能够实现华丽地转型,只有在经营上想清楚了,进入什么市场、开拓哪些业务,在管理上采取“五大措施”,坚持“四大原则”,建立“三条风险防线”,强化“两个责任主体”,就可以保证企业的运营效率和效果,企业就一定能够渡过这个转型期、经济结构的调整期,健康发展。

  其中,“五大保障措施”是:改善企业自身环境,尤其是用信息技术来重新定义企业、加强风险管理、完善流程制度、促进信息沟通、提高监督能力。“四大基本原则”是强支持、短流程、高授权、大监督。“三大风险防线”是:企业的治理结构、财务控制体系和业务控制体系,这三大风险防线,企业一定要建好。“两个责任主体是:董事会或职工代表大会、管理层。只要坚持做好这五大措施、坚持四大原则、建立好三条风险防线、强化两个责任主体,在经营业务上想清楚了,企业一定能够渡过现在这个经济结构调整期、转型期,一定能够活下去,而且能够活得很好。希望每一个企业都能够健康成长。谢谢各位!

  主持人(男):非常感谢黄如福老师的精彩演讲,接下来是我们期待已久的颁奖典礼。如今中国房地产业、建筑业和园林绿化企业与百姓生活息息相关,也为我国的经济持续发展做出了突出贡献,也成就了一批推动中国经济发展的中坚力量和品牌企业。他们遵守国家法律法规、遵守社会道德风尚、诚信经营、引导行业自律、规范市场秩序,为行业的健康发展做出了积极贡献。

  主持人(女):本次评选活动经历了两个多月的时间,先后得到了建设部门领导和各个媒体的大力支持,评审委员会本着客观、公正的原则,经过媒体、协会推荐,企业申报,专家评审,媒体公布的流程,严格按照参评标准从中脱颖而出优秀项目,优秀企业,杰出企业家,优秀项目经理,让我们一起见证他们的辉煌。

  主持人(男):房地产典范项目是我们一直关注的焦点,也是我国经济发展的推动力,正是他们在房地产业发展中有较强的核心竞争力在评选中脱颖而出,为房地产业的发展带来示范和带头作用,引领着行业的发展,下面让我们一起见证他们的辉煌。

  主持人(女):掌声有请荣获“2017年度中国地产金石奖”的企业代表。他们分别是:

  

 

  陕西文化产业(西安)投资有限公司

  文投·楠香郡 荣获 金石奖·2017年度中国品质宜居典范楼盘

  江苏元凯置业有限公司

  沭城天下 荣获 金石奖·2017年度中国优质人居金奖楼盘

  句容亿丰房地产开发有限公司

  金科观天下 荣获 金石奖·2017年度中国十大创新典范宜居别墅

  北京祥业房地产有限公司

  住总·香榭8号 荣获 金石奖·2017年全国十大优质宜居金奖楼盘

  海航地产集团有限公司

  海航中国集·锦润青城 荣获 金石奖·2017年度中国十大创新典范宜居别墅

  济南市闽台中天房地产有限公司

  龙泉壹号 荣获 金石奖·2017年全国十大优质宜居金奖楼盘

  佛山市南海瀚蓝房地产有限公司

  瀚蓝广场 荣获 金石奖·2017年全国最具投资价值商业地产

  潍坊胜大房地产开发有限公司